Ihr erstes Jahr als Vermieter: zwölf Dinge, die im Haus geregelt sein müssen.

Die Antwort gleich vorweg.

Ein Mehrfamilienhaus hat etwa ein Dutzend wiederkehrender Aufgaben. Keine davon ist schwer. Sie werden nur alle gleichzeitig fällig und keine von selbst.

Das meiste davon dürfen Sie an Ihre Mieter geben, aber nur, wenn es im Mietvertrag steht. Von Haus aus schulden Sie die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand, und dazu gehört ein sauberes, sicheres Haus. Wer nichts vereinbart hat, ist selbst zuständig, auch wenn seit zwanzig Jahren jemand anderes geputzt hat.

Und was Sie übertragen, gibt die Verantwortung nicht mit ab.

Das ist der Satz, den man im ersten Jahr nicht glaubt und im zweiten Winter versteht.

Die zwölf Aufgaben.

• Reinigung von Treppenhaus und Flur. Die häufigste Reibung überhaupt. Ob Ihre Klausel trägt, entscheidet alles Weitere. → Steht die Putzpflicht wirklich in Ihrem Mietvertrag?
• Müll: Tonnen rausstellen, Trennung, Nachsortierung. Kosten dürfen Sie umlegen, auch die der Kontrolle. Ein Bußgeld nicht. → Falsche Mülltrennung: Wer zahlt?
• Winterdienst. Übertragbar, aber Sie haften weiter. → Warum Sie trotzdem haften
• Streugut. Sie müssen es stellen, und in den meisten Städten darf es kein Salz sein. → Der Sack Streusalz aus dem Baumarkt
• Garten, Hecke, Laub. Übertragbar, aber nur die einfachen Arbeiten. Bäume bleiben bei Ihnen. → Wo die Grenze liegt
• Der Fluchtweg im Treppenhaus. Ihre Pflicht, und Sie dürfen trotzdem nichts selbst wegräumen. → Das Fahrrad im Hausflur
• Die Haustür. Prüfen Sie, ob sie sich von innen ohne Schlüssel öffnen lässt, bevor Sie eine Schließzeit vorschreiben. → Erlaubt oder nicht?
• Ruhezeiten. Beschwert sich einer über den anderen, müssen Sie handeln. Sonst mindert der Beschwerdeführer bei Ihnen. → Was Vermieter tun müssen
• Die Waschküche. Knapp, unbeobachtet, unbefristet. Vier Punkte, dann ist Ruhe. → Regeln, die halten
• Handwerker- und Ablesetermine. Ihr Mieter muss dulden, aber nur bei rechtzeitiger Ankündigung, und beweisen müssen Sie sie. → Wer zahlt die Anfahrt?
• Der Schornsteinfeger. Kommt er nicht rein, schreibt die Behörde Ihnen. Und Ihr Mieter muss den Termin nicht einmal organisieren. → Warum das Bußgeld bei Ihnen landet
• Die Hausordnung selbst. Sie bindet nur, wenn sie Vertragsbestandteil ist, und die Hälfte der üblichen Klauseln hält ohnehin nicht. → Bindet sie auch jemanden?

Drei Dinge, die Sie im ersten Jahr wirklich tun sollten.

Erstens: Legen Sie alle Mietverträge nebeneinander. Bei sechs Parteien haben Sie oft vier Vertragsstände aus drei Jahrzehnten. Suchen Sie in jedem nach Reinigung, Winterdienst, Garten, Hausordnung. Danach wissen Sie, was Sie von wem verlangen können, und das ist die Grundlage für alles andere.

Zweitens: Gehen Sie einmal durch das ganze Haus. Vom Keller bis zum Dachboden, mit der Frage: Wo käme jemand im Rauch nicht durch, wo steht seit Jahren etwas, wo ist es dunkel. Die meisten Vermieter kennen ihr eigenes Treppenhaus nur auf dem Weg zur Wohnungstür.

Drittens: Nutzen Sie den nächsten Mieterwechsel. Was bei Vertragsschluss vereinbart wird, gilt. Was Sie danach nachschieben, nicht. Das ist der einzige Tag im Jahr, an dem Sie freie Hand haben. → Beim Mieterwechsel entstehen alle Regeln neu

Wer diese drei Dinge im ersten Jahr macht, hat den größten Teil der Ärgernisse hinter sich, bevor sie überhaupt entstehen. Es sind zusammen keine zwei Stunden Arbeit, verteilt über ein Jahr, und sie ersparen Ihnen die Sorte Gespräch, die man im Treppenhaus führt und danach noch wochenlang nachhallt.

Alle zwölf können im Vertrag stehen und trotzdem liegen bleiben.

Bei allen zwölf Aufgaben scheitert es am Ende an derselben Stelle. Sie können jede Klausel wasserdicht haben und trotzdem jeden Monat telefonieren.

Denn am Anfang steht fast nie Trotz. Es ist ein Donnerstagabend, an dem jemand vergessen hat, dass er dran ist.

Fangen Sie mit dem Blatt an, nicht mit den Verträgen.

Und es ist zugleich das Erste, was Sie tun können. Ein Plan im Flur, der für das ganze Jahr sagt, wer wann dran ist. Er kostet Sie zehn Minuten und nimmt Ihnen den größten Teil der Anrufe ab, noch bevor Sie einen einzigen Vertrag geändert haben.

Sie tragen Etagen, Parteien und Aufgaben ein und bekommen einen fertigen Jahresplan als PDF zum Ausdrucken und Aufhängen. Kostenlos, dauerhaft, ohne Bankdaten und ohne Vertrag.

Und wenn Sie ihn beim nächsten Einzug gleich mit aushändigen, fängt das nächste Mietverhältnis besser an als die vorherigen.