Die Antwort gleich vorweg.
Was Sie mit dem neuen Mieter bei Vertragsschluss vereinbaren, gilt. Was Sie danach nachschieben, gilt nicht, jedenfalls nicht ohne seine Zustimmung. Der Grund steht im Gesetz: Von Haus aus schulden Sie die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand samt Instandhaltung (§ 535 BGB), und wer davon etwas an den Mieter abgeben will, muss es vereinbaren. Nachträglich ist er nicht verpflichtet, dem zuzustimmen, und er hat auch keinen Grund dazu.
Das betrifft alles, worüber Sie sich sonst das ganze Jahr ärgern: Reinigung, Winterdienst, Garten, Hausordnung. Und eine Hausordnung wirkt ohnehin nur als Bestandteil des Vertrags. Ein Aushang im Flur bindet niemanden.
Beim Einzug haben Sie also einmal freie Hand. Danach nicht mehr. Deshalb ist der Mieterwechsel kein Verwaltungsvorgang, sondern Ihre einzige Gelegenheit im Jahr, etwas geradezuziehen, das seit Jahren schief liegt.
Warum die Verträge in einem Haus auseinanderlaufen.
Bei sechs Parteien haben Sie oft vier Vertragsstände aus drei Jahrzehnten. Der von 1998 regelt die Reinigung anders als der von 2019, und beim Vertrag von 2011 lag die Hausordnung nicht bei.
Das passiert niemandem, weil er schlampig ist. Es passiert, weil ein Vertrag nur einmal geschrieben wird und danach zwanzig Jahre lang gilt, während sich die Muster, die Rechtsprechung und die eigenen Ansprüche weiterentwickeln.
Die Folge merken Sie erst im Streit: Sie können von zwei Parteien dasselbe verlangen und von den anderen vier nicht. Und wer sich beschwert, ist immer die Partei, die etwas tun soll.
Was in die Mappe für den neuen Mieter gehört.
Nicht als Bürokratie, sondern weil es später jede Diskussion abkürzt.
Der Mietvertrag mit der Hausordnung als mitunterschriebener Anlage. Nicht als Zettel dazu, nicht als Hinweis auf einen Aushang. Unterschrieben.
Die Regelungen zu Reinigung, Winterdienst und Garten, ausdrücklich benannt und nicht angedeutet. Wer eine Pflicht übertragen will, muss im Vertrag stehen haben, wer wann welche Fläche macht. „Der Mieter beteiligt sich“ regelt nichts, und das merkt man erst, wenn man sich darauf berufen möchte.
Der aktuelle Plan, ausgedruckt.
Und die Zeiten, die in Ihrem Haus gelten: Nachtruhe, gegebenenfalls Mittagsruhe, Waschküche. Wer sie am Einzugstag bekommt, kann sich später nicht darauf berufen, sie nicht gekannt zu haben.
Drei Dinge, die Sie am Tag der Übergabe erledigen.
Erstens: Den Turnus neu rechnen. Sechs Parteien und ein Sechserturnus gehen auf. Fünf Parteien und ein alter Sechserplan bedeuten, dass eine Woche im Kreis unbesetzt bleibt oder jemand doppelt dran ist. Das merkt niemand am Tag des Auszugs, aber jeder im November.
Zweitens: Den Plan im Flur austauschen. Der alte Name hängt sonst noch monatelang dort. Nichts untergräbt eine Regel zuverlässiger als ein Aushang, von dem alle wissen, dass er nicht mehr stimmt.
Drittens: Den Schlüssel für Handwerker und Schornsteinfeger klären. Wer im Notfall aufschließt, wer einen Zweitschlüssel hat, ob Sie einen hinterlegen dürfen. Diese Frage kostet Sie beim Einzug fünf Minuten und beim nächsten Kehrtermin sonst ein Bußgeld.
Beim Durchgehen fällt fast immer auf, dass mindestens ein Punkt beim letzten Wechsel vergessen wurde. Das ist der Grund, warum die Sechserpläne in vielen Häusern nicht aufgehen.
Am Einzugstag ist alles besprochen. Vier Wochen später weiß es keiner mehr.
Sie können alles richtig gemacht haben: Vertrag sauber, Hausordnung unterschrieben, Plan übergeben. Und im März steht der neue Mieter vor Ihnen und sagt, davon habe ihm nie jemand etwas gesagt.
Meistens stimmt das sogar. Er hat es am Einzugstag bekommen, zwischen Kaution, Zählerständen und dem Möbelwagen. Gelesen hat es niemand.
Ein Blatt, das man einmal aushändigt, ist eine Übergabe. Ein Blatt, das im Flur hängt und jede Woche gelesen wird, ist eine Regel.
Ein Plan, der sich in zwei Minuten anpasst.
Ein Plan, der sich in zwei Minuten anpassen lässt, wenn jemand auszieht. Sie ändern den Namen, der Turnus rechnet sich neu, und Sie drucken ihn aus.
Sie tragen Etagen, Parteien und Aufgaben ein und bekommen einen fertigen Jahresplan als PDF zum Ausdrucken und Aufhängen. Kostenlos, dauerhaft, ohne Bankdaten und ohne Vertrag.
Machen Sie ihn beim nächsten Wechsel gleich neu, dann liegt er in der Mappe, bevor der Neue seine Kartons trägt.
