Die Antwort gleich vorweg.
Sie schulden Ihren Mietern eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu gehört, dass sie darin schlafen können.
Meldet ein Mieter eine Ruhestörung, müssen Sie tätig werden. Tun Sie nichts, kann der Betroffene die Miete mindern (§ 536 BGB), und zwar bei Ihnen, nicht bei dem, der gepoltert hat. Sie sitzen zwischen zwei Parteien und zahlen für das Verhalten der einen an die andere.
Das ist der Grund, warum Lärm für Vermieter kein Nachbarschaftsthema ist, sondern ein wirtschaftliches.
Welche Zeiten überhaupt gelten.
Die Nachtruhe steht in den Immissionsschutzgesetzen der Länder und liegt in aller Regel zwischen 22 und 6 Uhr. Sie gilt, ohne dass jemand sie vereinbaren muss.
Die Mittagsruhe gibt es dagegen nicht von Gesetzes wegen. Wenn Sie eine wollen, muss sie in der Hausordnung stehen. Und die Hausordnung wirkt nur, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist. Ein Aushang im Flur bindet niemanden, dazu steht mehr im Text darüber, ob die Putzpflicht wirklich in Ihrem Mietvertrag steht.
Sonn- und Feiertage sind über die Landesgesetze zusätzlich geschützt. Wer sonntags bohrt, verstößt nicht gegen Ihre Hausordnung, sondern gegen Landesrecht.
Und was oft überschätzt wird: Ruhezeit heißt nicht Stille. Sie heißt Zimmerlautstärke. Normales Wohnen ist erlaubt, auch nachts. Ein Kind, das weint, ist keine Ruhestörung.
Was „tätig werden“ tatsächlich bedeutet.
Es bedeutet nicht, dass Sie den Streit entscheiden müssen. Es bedeutet, dass Sie erkennbar etwas unternehmen.
Der Ablauf ist derselbe wie bei jedem anderen Verstoß: erst das Gespräch, dann die schriftliche Aufforderung mit Frist, dann die Abmahnung. Wie das geht, ohne dass Sie sich danach im Treppenhaus ausweichen, steht im Text über die Abmahnung.
Wichtig ist, dass Sie es festhalten. Wer später zeigen muss, dass er gehandelt hat, braucht Daten. Ein Anruf, an den sich niemand erinnert, ist im Streitfall nicht passiert.
Und bitten Sie den beschwerdeführenden Mieter, den Lärm aufzuschreiben. Datum, Uhrzeit, Dauer, Art. Ohne diese Aufstellung steht Aussage gegen Aussage, und dann können Sie gar nicht handeln, selbst wenn Sie wollten.
Drei Dinge, die Sie prüfen sollten, bevor der nächste Anruf kommt.
Erstens: Haben Sie überhaupt eine Hausordnung, und ist sie Vertragsbestandteil? Bei sechs Parteien aus drei Jahrzehnten liegt sie oft nur bei den neueren Verträgen bei. Dann gelten für Ihre Mieter unterschiedliche Regeln, und das merken Sie erst im Streit.
Zweitens: Steht dort etwas, das Sie gar nicht durchsetzen können? Klauseln wie „Duschen nach 22 Uhr ist untersagt“ halten nicht. Eine Hausordnung, die Unmögliches verlangt, schwächt auch die Regeln, die tragen.
Drittens: Wissen Ihre Mieter, welche Zeiten gelten? Nicht ob es irgendwo steht, sondern ob sie es wissen. Die meisten Verstöße sind keine Provokation, sondern Unkenntnis darüber, dass sonntags in diesem Bundesland nicht gebohrt wird.
Beim Nachsehen stellt sich häufig heraus, dass die Hausordnung von 2011 stammt und seit zwei Mieterwechseln niemandem mehr ausgehändigt wurde.
Die Ruhezeiten stehen im Gesetz. Auf die Uhr schaut deswegen niemand.
Sie können die richtigen Zeiten in einer wirksamen Hausordnung stehen haben. Und am Sonntag um elf bohrt trotzdem jemand ein Loch für ein Regal, weil er am Samstag nicht dazugekommen ist und nicht daran gedacht hat, dass heute Sonntag ist.
Das ist kein Trotz. Das ist ein Mensch mit einer Bohrmaschine und einem freien Tag.
Die Zeiten gehören auf das Blatt, das ohnehin jeder liest.
Ein Aushang im Flur, den alle sehen. Er zeigt den Putzplan, und daneben stehen die Zeiten. Kein Verbotsschild, sondern dasselbe Blatt, auf das ohnehin jeder schaut, weil dort steht, wer diese Woche dran ist.
Was jede Woche gelesen wird, muss man niemandem erklären.
Sie tragen Etagen, Parteien und Aufgaben ein und bekommen einen fertigen Jahresplan als PDF zum Ausdrucken und Aufhängen. Kostenlos, dauerhaft, ohne Bankdaten und ohne Vertrag.
Und wenn Sie ihn beim nächsten Einzug gleich mit aushändigen, wissen alle sechs Parteien dasselbe. Das ist mehr, als die meisten Häuser von sich sagen können.
