Die Antwort gleich vorweg.
Eine Klausel wie „Gartenpflege übernimmt der Mieter“ verpflichtet ihn nur zu einfachen Arbeiten: Rasen mähen, Unkraut jäten, Laub zusammenrechen.
Nicht umfasst sind Baum-, Hecken- und Strauchschnitt. Das gehört zur Instandhaltung, und die bleibt beim Vermieter, solange nichts anderes wirksam vereinbart ist (§ 535 BGB). Wer einen kranken Baum fällen oder eine Hecke auf Höhe bringen lässt, tut das auf eigene Rechnung, nicht auf die seines Mieters.
Und die Verkehrssicherungspflicht für Ihre Bäume geht mit der Klausel nicht über. Wenn der Ast auf ein Auto fällt, ist das Ihre Sache, auch wenn Ihr Mieter den Rasen mäht.
Der Unterschied ist kein Wortklauben.
Er entscheidet zweimal im Jahr über Geld, und beim zweiten Mal über mehr als Geld.
Im Frühjahr über Geld: Wer die Heckenschnitt-Rechnung als Betriebskosten umlegt, obwohl sein Mieter zur Gartenpflege verpflichtet ist, legt eine Instandhaltungsmaßnahme um. Das geht nicht, und es fällt in der Abrechnung auf.
Im Herbst über Haftung: Ein Baum, der seit zwei Jahren nicht kontrolliert wurde, ist Ihr Baum. Ihr Mieter hat allenfalls eine Informationspflicht, wenn er sehenden Auges eine Gefahr ignoriert. Zuständig für die regelmäßige Kontrolle sind Sie.
Und das Laub auf dem Gehweg ist noch einmal eine andere Sache.
Hier verwechseln viele zwei Pflichten, die nur zufällig dasselbe Material betreffen.
Das Laub im Garten ist Gartenpflege. Es fällt unter die einfachen Arbeiten und kann auf den Mieter übertragen werden.
Das Laub auf dem öffentlichen Gehweg ist Verkehrssicherung. Diese Pflicht liegt ursprünglich bei der Gemeinde und wird per Satzung auf die Anlieger übertragen, also auf Sie. Was genau zu räumen ist und wie oft, steht in der Satzung Ihrer Stadt.
Das ist dieselbe Konstruktion wie beim Winterdienst, und es sind dieselben Folgen: Sie können die Arbeit weitergeben, die Verantwortung nach außen bleibt bei Ihnen. Ausführlich steht das im Text über die Übertragung des Winterdienstes.
Nasses Laub auf Stufen ist übrigens genauso rutschig wie Eis. Es sieht nur harmloser aus, und deshalb räumt es niemand mit derselben Dringlichkeit.
Drei Dinge, die Sie vor dem Herbst klären.
Zehn Minuten, ein Mietvertrag und ein Rundgang um das Haus.
Erstens: Was genau steht in Ihrem Vertrag? Steht dort nur „Gartenpflege“, haben Sie die einfachen Arbeiten übertragen und sonst nichts. Wenn Sie mehr wollen, muss mehr dastehen, und es muss bei Vertragsschluss vereinbart worden sein.
Zweitens: Wann haben Sie Ihre Bäume zuletzt angesehen? Nicht im Vorbeigehen, sondern mit der Frage: Hängt etwas über den Gehweg, ist etwas abgestorben, steht etwas schief. Wer einmal im Jahr durchgeht und sich das Datum notiert, hat im Schadensfall etwas vorzuweisen.
Drittens: Wer räumt eigentlich den Gehweg? Prüfen Sie, ob das im Vertrag steht, und prüfen Sie es getrennt von der Gartenpflege. Sehr oft ist der Winterdienst geregelt und das Laub nicht, obwohl beides dieselbe Fläche betrifft.
Bei diesem Rundgang stellen die meisten fest, dass die Gartenklausel weiter reicht, als sie gedacht hatten, und die Gehwegklausel weniger weit.
Im Vertrag steht die Gartenpflege. Im Kalender Ihres Mieters nicht.
Angenommen, alles ist geregelt: Der Rasen gehört dem Mieter, der Baum Ihnen, der Gehweg steht im Vertrag. Und dann liegt das Laub trotzdem drei Wochen, weil im Oktober jeden Tag ein bisschen mehr fällt und niemand einen Zeitpunkt hat, an dem er dran ist.
Genau das ist das Tückische am Laub. Es gibt keinen Moment, in dem es plötzlich zu viel wird. Es wird jeden Tag ein wenig mehr, und deshalb ist nie jemand zuständig.
Geben Sie dem Laub einen Termin.
Ein Plan, der dem Laub einen Termin gibt. Nicht „im Herbst“, sondern eine Woche mit einem Namen daneben, so wie beim Treppenhaus und beim Müll.
Sie tragen Etagen, Parteien und Aufgaben ein, Garten, Treppenhaus, Müll, Winterdienst, und bekommen einen fertigen Jahresplan als PDF zum Ausdrucken und Aufhängen. Das kostet nichts, dauerhaft nicht, und Sie brauchen weder Bankdaten noch einen Vertrag.
Wenn Sie ihn im September machen, steht der Oktober schon drin. Und der November, in dem das meiste liegen bleibt.
