Die Antwort gleich vorweg.
Es gibt zwei verschiedene Dinge, die beide Hausordnung heißen, und sie leisten sehr Verschiedenes.
Die vertragliche Hausordnung ist dem Mietvertrag beigefügt und mitunterschrieben, oder der Vertrag verweist ausdrücklich auf sie. Nur sie kann Ihren Mietern Pflichten auferlegen.
Die allgemeine hängt im Flur. Sie darf das Zusammenleben ordnen, also festhalten, dass die Haustür geschlossen wird oder wo die Mülltonnen stehen. Pflichten übertragen kann sie nicht, und daran ändert auch keine Unterstreichung etwas.
Hängt Ihre Hausordnung also nur und kommt in keinem Vertrag vor, ist sie ein Hinweisschild.
Was in einer Hausordnung nicht stehen darf.
Auch die vertragliche hat Grenzen. Sie ist rechtlich eine allgemeine Geschäftsbedingung, und dafür gelten zwei Regeln, die man kennen sollte.
Überraschendes wird gar nicht erst Vertragsbestandteil (§ 305c BGB). Wer eine Regel erwartet, die es dort üblicherweise nicht gibt, muss sie nicht gegen sich gelten lassen. Sie steht dann zwar da, wirkt aber nicht.
Was den Mieter unangemessen benachteiligt, ist unwirksam (§ 307 BGB). Und unangemessen ist mehr, als die meisten Vermieter denken.
Diese Klauseln halten nach verbreiteter Auffassung nicht:
- ein generelles Verbot der Tierhaltung
- ein Besuchs- oder Übernachtungsverbot
- ein Verbot von Kinderlärm
- die Vorgabe, in der Wohnung eine bestimmte Temperatur zu halten
- ein pauschales Verbot, Kinderwagen im Flur abzustellen
- das Verbot, Waschmaschine oder Geschirrspüler in der Wohnung zu betreiben
- ein Vorbehalt, dass Sie die Hausordnung jederzeit ändern dürfen
Der letzte ist der, den fast jeder drinstehen hat. Eine Ordnung, die eine Seite einseitig ändern darf, ist keine Vereinbarung, und deshalb trägt der Vorbehalt nicht.
Die vier Sätze, auf die es wirklich ankommt.
Eine Hausordnung, die trägt, ist kürzer als die meisten. Sie regelt vier Dinge, und zwar so, dass jeder sie am ersten Tag versteht.
Wer welche Fläche wann sauber hält. Nicht „die Mieter beteiligen sich an der Reinigung“, sondern welche Fläche, in welchem Turnus, in welcher Reihenfolge. Ob diese Pflicht bei Ihnen überhaupt wirksam übertragen ist, steht im Text darüber, ob die Putzpflicht wirklich in Ihrem Mietvertrag steht.
Wann Ruhe ist. Die Nachtruhe gilt ohnehin, eine Mittagsruhe nur, wenn sie hier steht. Mehr dazu steht im Text über Lärm und Ruhezeiten.
Was im Treppenhaus nicht stehen bleibt. Und zwar mit dem Grund, denn der macht aus einer Vorschrift eine einleuchtende Regel: Das Treppenhaus ist Fluchtweg.
Was gilt, wenn jemand nicht kann. Urlaub, Krankheit, Auszug. Ein Satz genügt: Wer nicht kann, tauscht und sagt Bescheid. Ohne diesen Satz entscheidet jedes Mal derjenige, den es gerade trifft.
Drei Dinge, die Sie an Ihrer Hausordnung prüfen.
Legen Sie sie neben zwei Mietverträge aus verschiedenen Jahren.
Erstens: Ist sie überhaupt Vertragsbestandteil, und zwar bei allen? Bei sechs Parteien aus drei Jahrzehnten liegt sie oft nur den neueren Verträgen bei. Dann gelten in Ihrem Haus verschiedene Regeln für verschiedene Wohnungen, und das merken Sie erst im Streit.
Zweitens: Steht etwas darin, das Sie nie durchsetzen würden? Jede Regel, die niemand beachtet und niemand einfordert, schwächt die Regeln daneben. Wer eine Ordnung hat, in der die Hälfte totes Recht ist, wird auch bei der anderen Hälfte nicht ernst genommen.
Drittens: Verstehen Ihre Mieter sie ohne Sie? Lesen Sie sie einmal so, als wären Sie gerade eingezogen. Was Sie dabei erklären müssten, gehört umgeschrieben.
Beim Nachsehen stellt sich oft heraus, dass die Hausordnung älter ist als die Hälfte der Mietverhältnisse und niemandem mehr ausgehändigt wurde.
Vier gute Sätze im Vertrag sorgen noch nicht dafür, dass gefegt wird.
Sie können eine Hausordnung haben, die jeder unterschrieben hat, die keine unwirksame Klausel enthält und die jeder versteht. Und am Donnerstag steht die Tonne trotzdem drin.
Eine Hausordnung ist ein Text, den man einmal liest, meistens am Einzugstag, zwischen Kaution und Möbelwagen. Danach hängt sie an einer Wand und wird Teil der Wand.
Was jede Woche gelesen wird, muss niemand erklären.
Was jede Woche gelesen wird, muss man niemandem erklären. Ein Plan im Flur, auf dem steht, wer diese Woche dran ist, wird gelesen. Die Hausordnung daneben wird dadurch mitgelesen.
Sie tragen Etagen, Parteien und Aufgaben ein und bekommen einen fertigen Jahresplan als PDF zum Ausdrucken und Aufhängen. Kostenlos, dauerhaft, ohne Bankdaten und ohne Vertrag.
Und hängen Sie ihn nicht neben die Hausordnung, sondern davor.
