Putzplanerei
Der erste Frost kommt an einem Dienstag im November, morgens um halb sieben. Frau Ibrahim aus dem ersten Stock geht zur Arbeit, rutscht auf den drei Stufen vor der Haustür und bricht sich das Handgelenk.
Kostenlos, ohne Konto, in etwa 10 Minuten fertig zum Aushängen.
Im Mietvertrag der Erdgeschosswohnung steht seit elf Jahren, dass der Winterdienst Sache der Mieter ist. Sie denken, damit sind Sie raus.
Sie sind es nicht.
Sie dürfen den Winterdienst auf Ihre Mieter übertragen, wenn das klar und eindeutig im Mietvertrag steht. Damit geht die Arbeit über, aber nicht Ihre Verantwortung gegenüber den anderen Mietern im Haus. Die folgt aus dem Mietvertrag selbst, und aus dem kommen Sie nicht heraus, indem Sie jemanden beauftragen.
Der Bundesgerichtshof hat das im August 2025 sehr deutlich gesagt, und zwar für den Fall, in dem man es am wenigsten erwartet hätte.
Eine Mieterin stürzte im Januar auf einem vereisten Weg zum Haus. Der Winterdienst war nicht irgendwie geregelt, sondern beispielhaft: Die Eigentümergemeinschaft hatte eine professionelle Hausmeisterfirma beauftragt. Die Vermieterin selbst war nur Eigentümerin einer Wohnung in diesem Haus, nicht Herrin über das Grundstück.
Trotzdem haftet sie. Der BGH stützt das auf § 278 BGB: Die Firma war ihre Erfüllungsgehilfin, und für deren Verschulden steht sie ein wie für eigenes. Ihre Pflicht gegenüber der Mieterin folgt aus dem Mietvertrag, und die endet nicht damit, dass jemand anderes beauftragt wurde.
(BGH, Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 250/23)
Lesen Sie den Satz noch einmal: Selbst wer eine Fachfirma beauftragt, wird die Pflicht gegenüber seinem eigenen Mieter nicht los. Was folgt daraus für den Nachbarn aus dem Erdgeschoss, der es nebenbei mitmacht?
Das ist der Punkt, an dem die meisten Ratgeber durcheinandergeraten, und er ist einfach, sobald man ihn einmal getrennt hat.
Nach außen, gegenüber Passanten und der Nachbarin auf dem Gehweg, gilt die Verkehrssicherungspflicht. Sie liegt ursprünglich bei der Gemeinde und wird per Satzung auf die Anlieger übertragen, also auf Sie als Grundstückseigentümer. Was genau zu räumen ist und wann, steht in der Satzung Ihrer Stadt. Üblich sind werktags 7 bis 20 Uhr und an Sonn- und Feiertagen ab 9 Uhr, aber verlassen Sie sich nicht auf „üblich“. Das ist von Ort zu Ort verschieden, und im Streitfall zählt Ihre Satzung, nicht der Durchschnitt.
Nach innen, gegenüber Ihren eigenen Mietern, gilt der Mietvertrag. Diese Pflicht ist die aus dem BGH-Urteil, und sie ist die unangenehmere, weil sie unabhängig davon besteht, wen Sie beauftragt haben.
Wer die Übertragung auf die Mieter regelt, hat die erste Pflicht weitergegeben und die zweite behalten.
Es dauert zehn Minuten und Sie brauchen nur den Mietvertrag und die Satzung Ihrer Stadt, die meist online steht.
Erstens: Steht es im Mietvertrag, und steht es deutlich? Nicht in einer Hausordnung, die nur aushängt, sondern im Vertrag oder in einer mitunterschriebenen Anlage. Und nicht als Andeutung. „Der Mieter beteiligt sich am Winterdienst“ regelt nichts. Es muss stehen, wer welche Fläche wann räumt.
Zweitens: Haben Sie Schaufel, Besen und Streugut gestellt? Wer die Arbeit überträgt, muss das Werkzeug dafür bereitstellen. Ein leerer Streugutbehälter im Februar ist kein Versäumnis des Mieters.
Und sehen Sie nach, was dort steht. In den meisten Städten ist Streusalz auf privaten Gehwegen verboten, erlaubt sind abstumpfende Mittel wie Splitt oder Sand. Wer einen Sack Salz hinstellt, organisiert damit unter Umständen eine Ordnungswidrigkeit. Was in Ihrer Stadt gilt und was der Verstoß kostet, steht im Text über das richtige Streugut.
Drittens: Kontrollieren Sie, und können Sie es belegen? Die Kontrolle ist keine Höflichkeit, sie ist Teil Ihrer Pflicht. Und im Schadensfall müssen Sie zeigen, dass Sie sie ausgeübt haben. Wer nichts aufgeschrieben hat, steht mit leeren Händen da.
Bei diesem Durchgang stellen die meisten Vermieter fest, dass mindestens einer der drei Punkte nicht sitzt. Meist der dritte.
Dann haben Sie eine wirksame Klausel, gestelltes Streugut und eine Kontrollpflicht, die Sie ernst nehmen. Und am Dienstagmorgen im November liegt trotzdem Eis auf den Stufen, weil der Mieter aus dem Erdgeschoss um halb sieben noch schläft und nicht wusste, dass es in der Nacht gefroren hat.
Ihre Klausel ist wirksam. Sie weckt um halb sieben trotzdem niemanden.
Genau hier liegt der Unterschied zwischen einer Klausel und einer Regelung, die funktioniert. Die Klausel entscheidet, wer haftet, wenn etwas passiert ist. Ob etwas passiert, entscheidet sie nicht.
Ein Plan, der für die ganze Wintersaison sagt, wer in welcher Woche dran ist, hängt im Flur und beantwortet die Frage, bevor sie gestellt wird. Er hilft Ihnen zweimal: Ihre Mieter wissen Bescheid, und Sie haben etwas Schriftliches, das zeigt, wie der Dienst organisiert war.
Sie tragen Etagen, Parteien und Aufgaben ein, Winterdienst, Treppenhaus, Müll, und bekommen einen fertigen Plan als PDF zum Ausdrucken. Das kostet nichts, dauerhaft nicht, und Sie brauchen dafür weder Bankdaten noch einen Vertrag.
Wenn Sie ihn jetzt machen, hängt er, bevor der erste Frost kommt.
Dieser Text erklärt die Grundzüge und ersetzt keine Rechtsberatung. Das genannte Urteil betraf einen Vermieter, der Wohnungseigentümer war und dessen Gemeinschaft eine Fachfirma beauftragt hatte; ob Ihre eigene Klausel wirksam ist, kann nur jemand beurteilen, der sie gelesen hat. Nach einem Sturz mit Personenschaden melden Sie den Fall Ihrer Haftpflichtversicherung und sprechen mit einem Anwalt, bevor Sie sich äußern.