Die Antwort gleich vorweg.
Die Gebühren für die Müllabfuhr dürfen Sie als Betriebskosten umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Das steht ausdrücklich im Betriebskostenkatalog (§ 2 Nr. 8 BetrKV).
Und was die meisten Vermieter nicht wissen: Auch die Kosten dafür, dass jemand die Tonnen kontrolliert und falsch eingeworfenen Müll nachsortiert, dürfen Sie umlegen. Der Bundesgerichtshof hat das 2022 entschieden. Sie müssen den Verursacher dafür nicht kennen, und Sie müssen auch nicht nachweisen, dass die Gebühren dadurch sinken.
(BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022, VIII ZR 117/21)
Das ist der Ausweg aus der Lage vom Dienstagmorgen. Sie müssen nicht herausfinden, wer die Pizzakartons hineingeworfen hat. Sie dürfen das Problem organisiert lösen und die Kosten auf alle verteilen.
Warum das gerecht ist, obwohl es sich unfair anfühlt.
Der Einwand kommt sofort, und meist von dem Mieter, der ordentlich trennt: Warum soll er für den Nachbarn zahlen?
Die Antwort ist unbequem und trotzdem richtig. Betriebskosten fragen nicht nach Schuld. Der Aufzug wird auch von dem bezahlt, der im Erdgeschoss wohnt und ihn nie benutzt. Entscheidend ist, dass die Kosten laufend anfallen und zum Betrieb des Hauses gehören, nicht, wer sie ausgelöst hat.
Und praktisch gedacht: Die Alternative wäre, dass Sie herausfinden müssten, wer es war. Dafür müssten Sie Tonnen überwachen. Das will niemand in seinem Haus, Sie am wenigsten.
Was Sie dagegen nicht umlegen dürfen.
Hier wird es teuer, wenn man es verwechselt, und drei Posten werden regelmäßig verwechselt.
Die Anschaffung der Tonnen. Eine neue Biotonne ist keine Betriebskostenposition, sondern Ihre Investition. Dasselbe gilt für den Ersatz eines Behälters, den jemand beschädigt hat.
Ein Bußgeld wegen falscher Trennung. Was die Stadt Ihnen als Ordnungswidrigkeit auferlegt, bleibt bei Ihnen. Eine Strafe ist keine Betriebskosten, sondern eine Strafe.
Die einmalige Aufräumaktion. Wenn nach einem Auszug ein Berg neben der Tonne steht und Sie einmalig einen Container bestellen, ist das keine laufende Position (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Laufend heißt regelmäßig wiederkehrend, nicht einmal im Jahr, wenn es besonders schlimm war.
Der Unterschied klingt spitzfindig und ist es nicht: Eine falsch umgelegte Position kommt mit der nächsten Abrechnung zurück, und dann fällt Ihr Mieter auch die richtigen Posten an.
Drei Dinge, die Sie an Ihrer letzten Abrechnung prüfen.
Holen Sie die letzte Betriebskostenabrechnung und einen Mietvertrag. Zehn Minuten.
Erstens: Ist die Umlage von Betriebskosten überhaupt vereinbart? Ohne diesen Absatz im Mietvertrag dürfen Sie nichts umlegen, auch keine Müllgebühren. Steht er da, sehen Sie nach, ob die Müllbeseitigung genannt oder auf die Betriebskostenverordnung verwiesen ist.
Zweitens: Steht in Ihrer Abrechnung etwas, das nicht laufend anfällt? Suchen Sie nach Posten wie Containerbestellung, Sperrmüllentsorgung oder Sonderreinigung. Einmalige Aktionen gehören dort nicht hin, und sie sind der häufigste Angriffspunkt.
Drittens: Rechnen Sie Hausmeister und Müll gegeneinander. Wenn Ihr Hausmeister die Tonnen rausstellt und diese Leistung schon in seinen Kosten steckt, darf sie nicht zusätzlich unter Müllbeseitigung auftauchen. Dieselbe Leistung wird einmal umgelegt, nicht zweimal.
Wenn Sie ohnehin dabei sind, prüfen Sie die Gebäudereinigung gleich mit. Die doppelte Abrechnung gilt dort als der häufigste Fehler überhaupt, und sie steht ausführlich im Text darüber, ob Sie die Treppenhausreinigung umlegen oder die Mieter putzen lassen.
Die Umlage klärt, wer zahlt. Sie sortiert den Müll nicht.
Sie dürfen also umlegen, kontrollieren lassen und nachsortieren. Und trotzdem steht am Dienstag die Tonne wieder voll auf dem Hof, weil im dritten Stock jemand Donnerstagabend seine Umzugskartons hineingedrückt hat und am Montag vergessen hatte, dass er dran ist.
Die Kontrolle löst das Problem, nachdem es entstanden ist. Sie verhindert es nicht.
Und ehrlich gerechnet: Ein Dienstleister, der Ihre Tonnen kontrolliert, kostet jeden Monat Geld, für jede Wohnung, dauerhaft. Eine Erinnerung, die rechtzeitig ankommt, kostet nichts in dem Sinne, dass gar nicht erst nachsortiert werden muss.
Dann muss niemand mehr überlegen, welche Tonne dran ist.
Ein Plan, der sagt, wer welche Woche die Tonnen rausstellt und wann welche Tonne dran ist. Er hängt im Flur, und niemand muss mehr überlegen, ob diese Woche Papier oder Bio kommt.
Sie tragen Etagen, Parteien und Aufgaben ein, Müll, Treppenhaus, Winterdienst, und bekommen einen fertigen Jahresplan als PDF zum Ausdrucken. Kostenlos, dauerhaft, ohne Bankdaten und ohne Vertrag.
Es ist der Unterschied zwischen einem Haus, in dem jemand aufräumt, und einem, in dem es gar nicht erst durcheinandergerät.
