Putzplanerei
Herr Adamczyk aus dem Erdgeschoss putzt nicht. Er putzt nicht im Januar, er putzt nicht im Februar, und als Sie ihn im März darauf ansprechen, sagt er einen einzigen Satz: „Wo steht das denn?“
Kostenlos, ohne Konto, in etwa 10 Minuten fertig zum Aushängen.
Sie fahren nach Hause und holen den Ordner raus. Und dann merken Sie, dass Sie die Frage selbst nicht sicher beantworten können.
Von Haus aus ist die Sache eindeutig, nur leider nicht zu Ihren Gunsten. Der Vermieter schuldet dem Mieter eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand, und dazu gehört ein sauberes Treppenhaus (§ 535 BGB). Solange nichts anderes vereinbart ist, ist Putzen Ihre Aufgabe, nicht die Ihrer Mieter.
Sie können diese Pflicht abgeben. Dafür muss sie aber im Mietvertrag stehen. Und genau hier reißt die Kette bei erstaunlich vielen Häusern.
Der Aushang im Flur ist keine Rechtsgrundlage. Eine Hausordnung, die niemand unterschrieben hat, ordnet das Zusammenleben, mehr nicht. Sie darf regeln, dass ab 22 Uhr Ruhe ist. Sie kann Ihnen keine Arbeit abnehmen, die von Gesetzes wegen bei Ihnen liegt.
Damit eine Hausordnung Pflichten überträgt, muss sie Bestandteil des Mietvertrags sein. Entweder liegt sie als Anlage bei und ist mitunterschrieben, oder der Vertrag verweist ausdrücklich auf sie. Ein Zettel am schwarzen Brett erfüllt das nicht, auch dann nicht, wenn er dort seit elf Jahren hängt.
Und noch etwas, das viele überrascht: Nachträglich geht es nicht. Was bei Vertragsschluss nicht vereinbart war, können Sie später nicht einseitig nachschieben. Ihr Mieter müsste zustimmen, und er wird es nicht tun, wenn er den Grund kennt.
Nehmen Sie sich Ihre Verträge vor, einen nach dem anderen, und beantworten Sie drei Fragen. Es dauert pro Vertrag keine fünf Minuten.
Erstens: Steht die Reinigung überhaupt drin? Suchen Sie nach den Wörtern Reinigung, Hausreinigung, Treppenhaus, Hausdienst, Kehrwoche. Finden Sie nichts, ist die Sache klar, dann putzen Sie oder Sie beauftragen jemanden.
Zweitens: Ist die Hausordnung eingebunden? Wenn der Vertrag die Pflicht nur andeutet und im Übrigen auf die Hausordnung verweist, prüfen Sie, ob diese Hausordnung dem Vertrag beilag. Liegt sie nicht bei, haben Sie einen Verweis ins Leere.
Drittens: Ist überhaupt klar, was zu tun ist? Eine Klausel muss verständlich sagen, wer wann was macht. „Der Mieter beteiligt sich an der Reinigung“ ist keine Pflicht, sondern eine Absichtserklärung. Wer sich später darauf beruft, steht schlecht da.
Wahrscheinlich stellen Sie dabei fest, dass Ihre Verträge unterschiedlich alt und unterschiedlich gut sind. Das ist normal. Bei sechs Parteien haben Sie oft vier Vertragsstände aus drei Jahrzehnten.
Dann haben Sie das Recht auf Ihrer Seite und trotzdem ein ungeputztes Treppenhaus.
Das ist der Punkt, an dem die meisten Ratgeber aufhören und Sie mit einer Abmahnung alleinlassen. Nur löst eine Abmahnung das Problem selten. Sie erzeugt einen Konflikt mit einem Menschen, der noch Jahre unter Ihnen wohnt, und in neun von zehn Fällen ging es nie um Böswilligkeit. Es ging darum, dass Donnerstag war und niemand daran gedacht hat.
Ein Recht, an das sich keiner erinnert, wirkt wie kein Recht.
Ein guter Putzplan macht zwei Dinge gleichzeitig. Er sagt jedem im Haus, wann er dran ist. Und er dokumentiert für Sie, wer wann dran war, falls es doch einmal ernst wird.
Wenn Sie ohnehin gerade die Verträge auf dem Tisch haben: Erstellen Sie im selben Aufwasch einen Plan für Ihr Haus. Sie tragen Etagen, Parteien und Aufgaben ein, Müll, Treppenhaus, Winterdienst, und bekommen einen fertigen Jahresplan als PDF zum Ausdrucken und Aufhängen. Das kostet nichts, dauerhaft nicht, und Sie brauchen dafür weder Bankdaten noch einen Vertrag.
Herr Adamczyk wird übrigens weiter fragen, wo das denn steht. Der Unterschied ist, dass Sie dann eine Antwort haben, die im Flur hängt.
Dieser Text erklärt die Grundzüge und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine bestimmte Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, kann nur jemand beurteilen, der den Vertrag gelesen hat. Bei Streit über Geld oder eine Kündigung fragen Sie einen Anwalt oder Ihren Eigentümerverband, bevor Sie handeln.