Die Antwort gleich vorweg.
Die größte Position ist der Leerstand. Nicht die Renovierung, nicht das Inserat. Jeder Monat, in dem die Wohnung leer steht, kostet Sie die volle Miete, und zwar ohne dass irgendwo eine Rechnung dafür eingeht.
Und er kostet doppelt. Die Einnahme fällt weg, die laufenden Kosten laufen weiter: Grundsteuer, Versicherung, und der Anteil an den Betriebskosten, den Sie bei einer leeren Wohnung selbst tragen.
Eine belastbare Durchschnittszahl gibt es nicht, jedenfalls habe ich keine gefunden. Was Praktiker nennen, sind ein bis drei Monate Leerstand und ein bis fünftausend Euro Instandsetzung, je nach Zustand. Das sind Erfahrungswerte und keine Erhebung, und deshalb steht hier keine Zahl, sondern eine Rechnung.
Rechnen Sie es für Ihr Haus aus, es dauert fünf Minuten.
Nehmen Sie eine Wohnung, die zuletzt gewechselt hat.
Erstens: die Miete mal die Zahl der Leermonate. Auch ein halber Monat zählt. Wenn der Alte am 31. auszieht und der Neue am 15. einzieht, sind das zwei Wochen.
Zweitens: was Sie in dieser Zeit weiterzahlen. Grundsteueranteil, Versicherung, und die Betriebskosten der leeren Wohnung, die niemand umlegt. Das ist der Posten, den fast alle vergessen.
Drittens: was Sie hineingesteckt haben. Malerarbeiten, Böden, Kleinigkeiten, die Sie selbst gemacht haben. Setzen Sie Ihre eigene Zeit mit an, sonst rechnen Sie sich arm.
Viertens: Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Vertrag. Meist wenig Geld, aber Abende.
Zählen Sie zusammen. Bei den meisten Häusern kommt eine Zahl heraus, die deutlich über der Monatsmiete liegt, und oft über zwei.
Wer zieht eigentlich aus?
Wer zieht eigentlich aus?
In einem Haus, in dem der Hausdienst nicht funktioniert, sind es fast nie die Nachlässigen. Es sind die Gewissenhaften. Die, die vier Monate lang für andere mitgeputzt haben, die zweimal freundlich geklingelt haben, und die irgendwann keine Lust mehr auf ein Haus haben, in dem sie die Einzigen sind.
Die Nachlässigen bleiben. Für sie ändert sich nichts.
Das heißt: Ein Haus mit ungeklärtem Hausdienst tauscht über die Jahre die guten Mieter gegen andere aus, und jeder einzelne Tausch kostet Sie eine bis zwei Monatsmieten. Das ist kein Argument über Sauberkeit. Das ist eine Rechnung.
Drei Dinge, die Sie prüfen können.
Erstens: Wer hat in den letzten fünf Jahren gekündigt, und warum? Schreiben Sie es auf. Wenn mehr als einer „Stimmung im Haus“ oder etwas Ähnliches gesagt hat, haben Sie Ihre Antwort.
Zweitens: Rechnen Sie einen dieser Wechsel durch, mit den vier Posten oben. Danach wissen Sie, was ein einzelner kostet, und die Zahl ist meist unangenehm.
Drittens: Was hat in dieser Zeit die Organisation des Hauses gekostet? Ein Plan, ein Aushang, ein paar Erinnerungen. Stellen Sie beides nebeneinander.
Wer das einmal gemacht hat, verhandelt danach nicht mehr über zwanzig Euro im Monat.
Niemand kündigt wegen einer Klausel. Gekündigt wird wegen der Stimmung.
Sie können die Reinigungspflicht wirksam übertragen haben, eine gute Hausordnung besitzen und trotzdem den Gewissenhaften verlieren. Denn ihn stört nicht, dass keine Regel existiert. Ihn stört, dass er der Einzige ist, der sich daran hält.
Und der häufigste Grund dafür ist nicht Trotz, sondern Vergessen. Wer daran erinnert wird, macht es meistens. Wer nicht erinnert wird, vergisst es, und der Nachbar hält ihn für faul.
Der billigste Weg, die Gewissenhaften im Haus zu halten.
Ein Plan im Flur und eine Erinnerung, die rechtzeitig ankommt. Das ist der billigste Weg, den Gewissenhaften im Haus zu halten, und er ist um Größenordnungen billiger als der Wechsel, den Sie sonst bezahlen.
Sie tragen Etagen, Parteien und Aufgaben ein und bekommen einen fertigen Jahresplan als PDF zum Ausdrucken und Aufhängen. Kostenlos, dauerhaft, ohne Bankdaten und ohne Vertrag.
Und wenn Sie ihn dem nächsten Neuen gleich mit aushändigen, wissen alle Parteien dasselbe. Das ist mehr, als die meisten Häuser von sich sagen können.
