Die Antwort gleich vorweg.
Bei Schimmel gilt eine abgestufte Beweislast, und sie beginnt bei Ihnen.
Zuerst müssen Sie beweisen, dass es nicht am Gebäude liegt. Keine Wärmebrücke, keine undichte Stelle, keine mangelhafte Dämmung. Erst wenn Ihnen das gelingt, ist der Mieter an der Reihe und muss zeigen, dass er richtig gelüftet und geheizt hat.
Das nennt sich Gefahrkreistheorie, und die Reihenfolge ist der ganze Punkt: Solange die Bausubstanz nicht entlastet ist, hilft Ihnen kein Vorwurf über das Lüften.
Und solange der Mangel besteht, darf Ihr Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB). Bei leichtem Befall in einem Zimmer sind Quoten im niedrigen zweistelligen Bereich üblich, bei starkem Befall deutlich mehr. Was im Einzelfall angemessen ist, entscheidet sich am Ausmaß.
Warum das für Sie unangenehmer ist, als es klingt.
Sie müssen etwas beweisen, das Sie nicht sehen können. Eine Wärmebrücke erkennt man nicht mit bloßem Auge, und Ihr eigener Eindruck vor Ort zählt nichts.
Der Weg dahin führt über ein Gutachten, und das kostet. Wer es nicht macht, kommt in der Sache nicht weiter, egal wie sicher er sich ist.
Und die Zeit läuft gegen Sie. Solange nichts geschieht, mindert Ihr Mieter, und der Schaden an der Wand wird größer. Ein Streit über Schuld ist teurer als jede Trocknung.
Wie oft muss ein Mieter überhaupt lüften?
Das ist die Frage, an der sich alle festbeißen, und sie hat keine eindeutige Antwort. Die Gerichte sehen es unterschiedlich, und was zumutbar ist, hängt von der Wohnung ab.
Verlangen können Sie, was ein durchschnittlicher Mieter leisten kann. Was Sie nicht verlangen können, ist ein Lüftungsverhalten, das nur mit einem Zeitplan und einem freien Tag machbar wäre. Eine Wohnung, die man nur mit außergewöhnlichem Aufwand schimmelfrei hält, hat einen Mangel, und der ist Ihrer.
Drei Dinge, die Sie tun sollten, sobald es gemeldet wird.
Erstens: Hinfahren und aufschreiben. Datum, Raum, Größe der Stelle, Fotos. Und zwar bevor irgendjemand etwas wegwischt. Wer später etwas beweisen will, braucht den Zustand von heute.
Zweitens: Nicht mit einem Vorwurf antworten. „Sie lüften falsch“ ist der Satz, nach dem kein Mieter mehr mitarbeitet, und mitarbeiten muss er, wenn Sie in die Wohnung wollen. Wie eine Ankündigung aussehen muss, damit er Sie hereinlassen muss, steht im Text über Handwerkertermine.
Drittens: Die Ursache klären lassen, bevor Sie über Geld reden. Ohne Ursache keine Zuordnung, ohne Zuordnung keine Forderung. Und ohne Gutachten meist keine Ursache.
Beim ersten Mal erschrecken die meisten Vermieter über die Reihenfolge: erst zahlen, dann klären, dann vielleicht zurückfordern.
Was Sie vorher tun können.
Das ist der billigere Teil. Fast alle Schimmelfälle in Mietwohnungen entstehen im Winter, in denselben Ecken, aus denselben Gründen: zu wenig Luftwechsel bei zu wenig Wärme.
Und die häufigste Ursache dafür ist keine Böswilligkeit. Es ist ein Mensch, der morgens zur Arbeit geht, abends heimkommt und in der Zwischenzeit nicht lüften kann.
Was hilft, ist banal und trotzdem selten:
- Ein Hinweis beim Einzug, nicht in der Hausordnung, sondern im Gespräch
- Ein Blick in die Wohnungen im November, nicht im Februar
- Und eine Erinnerung im Winter, die sagt, was zu tun ist, statt was falsch gelaufen ist
Eine Lüftungspflicht öffnet kein Fenster.
Sie können ein gutes Haus haben, gedämmt, dicht und trocken. Und im Februar steht der Schrank trotzdem an der Außenwand, weil er beim Einzug dorthin passte und seitdem niemand daran gedacht hat.
Bei Schimmel ist das teurer als bei allem anderen im Haus. Ein ungeputztes Treppenhaus ärgert. Eine feuchte Wand kostet Miete, Gutachten und Handwerker.
Ein Satz im November wirkt besser als ein Vorwurf im Februar.
Ein Plan, der im Winter mehr enthält als Winterdienst und Müll. Auch die Erinnerungen, die im November sinnvoll sind, gehören hinein.
Wer im richtigen Moment einen Satz bekommt, handelt. Wer im Februar einen Vorwurf bekommt, verteidigt sich.
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