Firma beauftragen oder Mieter putzen lassen? Rechnen wir sie einmal durch.

Stolperstelle eins: Beides gleichzeitig geht nicht.

Sie haben genau zwei Möglichkeiten, und Sie müssen sich für eine entscheiden.

Entweder die Mieter putzen selbst, weil es so im Mietvertrag steht. Dann können Sie für dieselbe Leistung keine Reinigungsfirma abrechnen. Ein Mieter, der samstags mit dem Eimer im Flur steht, zahlt nicht zusätzlich dafür, dass jemand anderes dasselbe tut.

Oder Sie lassen putzen und legen die Kosten als Betriebskosten um. Das ist zulässig, die Gebäudereinigung steht ausdrücklich im Betriebskostenkatalog (§ 2 Nr. 9 BetrKV) und umfasst Eingänge, Flure, Treppen, Keller und Waschküche. Zwei Bedingungen hat die Sache: Die Umlage von Betriebskosten muss im Mietvertrag vereinbart sein, und die Reinigung muss laufend anfallen. Eine einmalige Grundreinigung nach dem Auszug ist keine Betriebskostenposition.

Stolperstelle zwei: Sie können nicht einfach wechseln.

Das ist der Punkt, an dem es teuer wird, und er wird fast immer übersehen.

Wenn im Mietvertrag steht, dass Ihre Mieter putzen, dann ist das eine Vereinbarung. Sie können sie nicht einseitig aufkündigen, indem Sie eine Firma bestellen und die Rechnung weiterreichen. Aus einer Arbeitspflicht würde eine Zahlungspflicht, und das ist eine Vertragsänderung. Dafür brauchen Sie die Zustimmung Ihrer Mieter.

Rechnen Sie ehrlich damit, wie dieses Gespräch läuft. Sie klingeln bei sechs Parteien und schlagen vor, dass künftig eine Firma putzt und alle dafür monatlich zuzahlen. Die Gewissenhaften sagen ja, weil sie ohnehin für andere mitputzen. Die anderen sagen nein, weil sie bisher nichts getan haben und jetzt zahlen sollen.

Sie brauchen aber alle.

Drei Dinge, die Sie prüfen sollten, bevor Sie irgendetwas entscheiden.

Holen Sie einen Mietvertrag und die letzte Betriebskostenabrechnung. Zehn Minuten, und danach wissen Sie, auf welchem der drei Wege Sie überhaupt stehen.

Erstens: Steht die Reinigung als Pflicht der Mieter im Vertrag? Nicht in einer Hausordnung, die nur im Flur hängt, sondern im Vertrag oder in einer mitunterschriebenen Anlage. Steht dort nichts, sind Sie schon jetzt zuständig, und der ganze Streit um den Wechsel erübrigt sich.

Zweitens: Ist die Umlage von Betriebskosten überhaupt vereinbart? Auch das steht im Mietvertrag, meist als eigener Absatz mit einer Aufzählung. Fehlt er, dürfen Sie gar nichts umlegen, auch keine Reinigungsfirma. Dann zahlen Sie aus eigener Tasche, egal wie sauber Ihre Absicht ist.

Drittens, und das ist der Punkt, an dem viele erschrecken: Steht in Ihrer letzten Abrechnung bereits Gebäudereinigung oder ein Hausmeister? Wenn Ihre Mieter putzen und gleichzeitig Hausmeisterkosten tragen, in denen die Treppenhausreinigung steckt, zahlen sie zweimal für dieselbe Leistung. Dasselbe gilt, wenn Sie „Gebäudereinigung“ und „Hausmeister“ nebeneinander abrechnen und in beiden das Treppenhaus steckt. Eines von beiden geht, nicht beides.

Das ist keine Spitzfindigkeit. Die doppelte Abrechnung gilt als der häufigste Fehler in dieser Kostenposition überhaupt, und sie gibt Ihrem Mieter ein Recht, die Abrechnung zu kürzen. Es ist deutlich angenehmer, das selbst zu finden als über einen Brief seines Mietervereins.

Dieselbe Rechnung lohnt sich übrigens beim Müll. Auch dort taucht das Tonnenrausstellen gern zweimal auf, einmal beim Hausmeister und einmal bei der Müllbeseitigung. Was dort umgelegt werden darf und was nicht, steht im Text über die Müllkosten.

Bei diesem Durchgang stellt sich oft heraus, dass die Frage gar nicht lautet, ob Sie wechseln sollen. Sondern ob die jetzige Regelung überhaupt so gilt, wie Sie dachten.

Die Ausnahme, die Ihnen wirklich hilft.

Es gibt einen Weg, und er ist zielgenauer als der große Wurf.

Putzt eine einzelne Partei trotz vertraglicher Pflicht nicht, dürfen Sie für diesen Abschnitt jemanden beauftragen und sich die Kosten von dieser Partei holen. Nicht vom ganzen Haus, sondern von dem, der nicht geputzt hat. Voraussetzung ist, dass Sie ihn vorher schriftlich aufgefordert und ihm eine Frist gesetzt haben. Ohne diese Mahnung bleiben Sie auf der Rechnung sitzen.

Das ist unangenehm, aber es trifft den Richtigen. Und es hat eine Nebenwirkung, die unterschätzt wird: Im ganzen Haus spricht sich herum, dass es nicht folgenlos bleibt.

Was, wenn ich selbst putze?

Machen viele, und es ist wirtschaftlich oft die klügste Lösung. Wichtig zu wissen: Auch Ihre eigene Arbeit ist Geld wert und darf abgerechnet werden.

Sie dürfen Ihre Eigenleistung mit dem Betrag ansetzen, den eine Fremdfirma dafür verlangt hätte (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Die Umsatzsteuer der fiktiven Firma dürfen Sie nicht aufschlagen, und Sie müssen im Streitfall belegen können, dass Ihr Ansatz ortsüblich ist. Ein Angebot einer Reinigungsfirma in der Schublade ist deshalb keine schlechte Idee, auch wenn Sie es nie annehmen.

Auch hier gilt die Grundbedingung: Ihre Mieter dürfen nicht gleichzeitig zum Putzen verpflichtet sein.

Rechnen wir sie einmal durch.

Bevor Sie sich entscheiden, stellen Sie die drei Wege nebeneinander. Für ein Haus mit sechs Parteien sieht das ungefähr so aus:

Für die mittlere Zeile nenne ich Ihnen bewusst keine Zahl. Die Angebote schwanken so stark nach Region, Hausgröße und Häufigkeit, dass jeder Durchschnitt in die Irre führt. Rechnen Sie stattdessen selbst, es dauert zwei Minuten:

Holen Sie zwei Angebote für Ihr Haus ein. Nehmen Sie den Jahrespreis, teilen Sie ihn durch zwölf und dann durch die Zahl der Parteien. Das ist der Betrag, über den Sie an der Wohnungstür verhandeln. Und das ist auch die einzige Zahl, die für Ihr Haus stimmt.

Und jetzt der Punkt, um den es eigentlich geht: In der ersten Zeile steht bei den Kosten für die Mieter eine Null, aber in der Spalte daneben steht Ihr Aufwand. Der Grund, warum Vermieter wechseln wollen, ist fast nie die Sauberkeit. Es ist das Erinnern.

Bevor Sie den Vertrag ändern, ändern Sie den Ablauf.

Der Weg, den die wenigsten zuerst gehen, ist der billigste: Lassen Sie die Regelung, wie sie ist, und sorgen Sie dafür, dass sie funktioniert.

Ein Plan, der im Flur hängt und für das ganze Jahr sagt, wer wann dran ist, nimmt Ihnen den größten Teil der Anrufe ab. Nicht weil Ihre Mieter plötzlich andere Menschen wären, sondern weil die häufigste Ursache schlicht Vergessen ist und nicht Unwille.

Sie tragen Etagen, Parteien und Aufgaben ein, Müll, Treppenhaus, Winterdienst, und bekommen einen fertigen Jahresplan als PDF zum Ausdrucken. Kostenlos, ohne Bankdaten, ohne Vertrag. Wenn danach immer noch dieselbe Partei nicht putzt, wissen Sie wenigstens sicher, dass es nicht am Plan lag.